定期借家制度は、契約で定めた期間の満了により、契約の更新がなく建物賃貸借契約が満了する借家制度（再契約は可能）です。
平成１１年１２月９日、定期借家制度の導入を内容の一つとする「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案」が可決、成立し、１２月１５日に公布され、周知期間をおいて、定期借家制度が借地借家法の一部改正により平成１２年３月１日から施行されました。
(1) 従来型の借家契約（以下「普通借家契約」という。）では・・・
普通借家契約の特徴の一つに、正当事由制度による解約制限が挙げられます。
借地借家法では、借家契約の満了に当たり、当事者が更新を拒絶する通知を行わないと、契約は自動的に更新、借家関係は継続され、その更新拒絶を賃貸人から通知する場合には正当事由が必要であると規定されています。一旦家を貸すと賃貸人の方に正当事由がない限り賃貸人の方から解約することはできません。
この正当事由は、賃貸人の方及び賃借人の方が建物の使用を必要とする事情以外に、立退料の提供を含む事情などが総合的に勘案されるものとされ、正当事由の有無が事前に予測できない、ということになります。
(2) 定期借家制度では・・・
定期借家制度とは、賃貸人の方及び賃借人の方双方の合意に基づき契約で定めた期間の満了により契約の更新がなく終了する賃貸借関係です。
定期借家制度を活用することにより、契約期間・収益見通しが明確化し、経済合理性に則った借家経営が可能となります。
(1) 「定期借家契約」とは・・・
定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により契約の更新がなく借家関係が終了します。
ただし、賃貸人・賃借人の双方が合意すれば再契約することが可能です。
また、定期借家契約の対象は、居住用の建物に限らず営業用の建物なども含まれます。
平成１２年３月１日以後に借家契約を締結する場合、賃貸人の方と賃借人の方との話し合いにより、「普通借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択できます。
(2) 「定期借家契約」の締結～書面契約及び書面による事前説明義務
定期借家契約を結ぶためには必ず公正証書などの書面により契約をする必要があります。
また、賃貸人の方は、賃借人の方に、「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。
(3) 「定期借家契約」の終了
期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨を通知することが必要です。
定期借家契約の期間が１年以上である場合は、期間の満了の１年前から６か月前までの間（以下「通知期間」という。）に、賃貸人の方は賃借人の方に「期間の満了により賃貸借が終了する」ことを通知する必要があります。
(4) 「定期借家契約」における賃借人からの中途解約
居住用の建物（生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。）で、その床面積が２００平方メートル未満のものについては、次の要件を全て満たす場合、賃借人の方からの１か月前の申入れによる中途解約が法律で認められています。
ア＝転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情があること。
イ＝アの事情により、その建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったこと。
なお、上記以外の建物の場合でも、契約書に中途解約の特約があれば、その定めに従って、中途解約をすることができます。
(5) 平成１２年３月１日より前に結ばれた借家契約の効力
定期借家制度が施行された平成１２年３月１日より前に結ばれた借家契約の効力については、従来どおりです。
(6) 定期借家契約への切替え
居住用の建物（生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。）について、平成１２年３月１日より前に借家契約を締結している方が、その建物を引き続き賃貸借する場合は定期借家契約を締結することはできません。
ただし、これ以外の建物については、平成１２年３月１日以後であれば、従前に結ばれた借家契約を賃借人の方、賃貸人の方、双方が合意して終了させ、同一の建物について定期借家契約を結ぶことはできます。